묘지가 있는 토지 낙찰 후 과정(분묘기지권 지료청구소송)

묘지가 있는 토지 낙찰 후 과정(분묘기지권 지료청구소송)

Keywords 공인중개사, 민법, 용익물권, 지상권, 구분지상권, 분묘기지권, 법정지상권, 관습법상의 법정지상권 제289조의2구분지상권 지하 아니면 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 그 외 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있어요. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있어요. 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있어요.

이 경우 토지를 사용수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니됩니다.

낙찰받은 토지 안에 있는 분묘의 지료청구

2001년 이후에는 시효취득으로 인한 분묘에 에 대해 분묘기지권을 인정해 주지 않습니다. 즉 취득시효형 분묘기지권이 성립되지 않습니다만 그밖에 관습법으로 내려오는 분묘기지권은 2017년 대법원, 2020년 헌법재판소에서 법적권리로 인정했습니다. 하지만 법률에 분묘기지권을 인정했으나, 분묘기지권자라도 토지소유자의 지료청구는 인정됩니다. 즉 토지사용료를 지급할 의무가 있다고 판결하였습니다.

이렇게 낙찰받은 토지에 대한 분묘가 있을 때 지료를 청구할 수 있습니다. 지료의 경우 당사자간의 합의나 법원에서 정해줄 수 있습니다. 보통 10년간의 소멸시효가 적용됩니다. 지료청구시점부터 지료를 지급하고 청구이전시점까지 소급해 적용하지 않습니다. 토지소유자가 지료를 청구하지만 토지의 가격상승, 경제사정의 변동됨에 따라서 지료는 조정될 수 있습니다.

분묘기지권의 존속기간

1 분묘기지권의 존속기간 당사자 사이에 약정이 있는 경우, 약정에 명시된 기간까지 존속 당사자 사이에 약정이 없는 경우, 분묘가 존속하고 있는 동안까지 존속 분묘기지권의 존속기간에 관하여는 민법의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 그러한 사정이 없는 경우 권리자가 분묘의 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속합니다.

이곳에서 저는 첫번째 YES를 외쳤습니다.

제가 입찰 기일 1일전, 아니 6시간 전까지 이 물건을 붙 계속 분석했습니다. 입찰 할 것인지, 넘길 건지, 다음 기회를 노릴건지, 하지만 제가 선택하며 새벽까지 이 물건을 들여다본건 부산에서 상품이 있는 창녕까지 1시간이었고 밀양까지 포함하면 2시간2시간 30분이었습니다. 약 3시간을 투자해서 임장과 입찰이 가능했고 지금까지 공부한 것을 소액으로 실전연습을 할 수 있어요. 판단했습니다.

할 수 있는 조건임에도 불구하고 가지않는다면 나는 이 물건을 하루하루 종일 어떠한 방식으로 되었을까 조마하며 쳐다볼 것이고 안 간 것에 후회할 것이며, 낙찰이 되든 유찰이 되든 현재 입찰가로 내가 충분히 감당할 수 있는 경매 입찰 경험일 것 같아 도전하기로 결심했습니다.

소유자 및 점유자 등기부 확인

토지등기부 등본을 열람하여 소유자가 누군지, 공유자가 몇명인지 , 매매인지 등 세부 내용을 확인합니다. 해당 물건은 2002년 가족간의 거래로 한 분이 매매를 하셨고 쭉 소유하시다가 강제경매로 넘어오게되었습니다. 공유자가 없어 한 분이 단독 가지고 계셨습니다. 이 등기부로 저는 가족들의 조상님 및 이 분들의 부모님이실 수 도 있겠다. 생각이 들었어요. 소유자 분의 나이가 60대셨기에 그렇게 생각했고 분묘2가 소재했기에 적절한 추측이라고 생각했습니다.

하지만 나이가 있으시고 사는 곳이 그렇게 좋은 곳은 아니여서 형편이 어려울 수도 있겠다. 생각이 들었습니다.

이상으로 분묘기지권의 개요와 성격에 대해 간결하게 확인해 보았는데요. 자기 땅에 산소를 모시는 것은 별 문제가 되지는 않지만, 남의 땅에 산소를 모시게 되면 여러 골치 아픈 일이 생기게 되는 것이 분묘기지권이라는 것 때문이라는 것을 많게들아시리라 생각되는데요. 이전에 도시로의 발전이 뜸하던 시절에는 산에 분묘를 만든다고 해도 누가 뭐라 하는 사람이 별로 없었지만, 요즘같이 도시 개발이 빠르게 이뤄지는 상황에서는 하찮았던 땅들도 금싸라기 땅이 되는 시절이라 분묘기지권을 둘러싼 갈등이 심심찮게 나오는 상황이니 참고들 하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문